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房地產, 可選消費
作者:劉建豪 Alvin
2021-09-29 15:10
[億歐導讀]

「這是一個特別需要品質的產業,住的更好一點將成為更多中國家庭的居住價值觀?!埂悮ふ曳慷麻L兼CEO彭永東

貝殼找房

題圖來自“外部授權”

一場心平氣和地對「房產行業正面臨嚴峻挑戰」命題的自覺探討,可能是中國房產業在增量到存量的轉變中,不得不經歷的理性駐足。

在二手房參考價、「三線四檔」、貸款集中度管理、開發商拿地資金嚴格審查、房貸額度收縮、放款周期大幅延長等一系列因素的疊加影響下,一線城市和大部分二線城市的二手房成交量出現大幅度下降。極速的市場下行帶來悲觀的行業預期,許多城市的中介門店開始收縮,經紀人離職率顯著增加,中介行業的洗牌調整似乎不可避免。 

開發商的情況同樣不容樂觀。過去 20 多年習以為常的高杠桿、高周轉、高回報模式不可持續。一些頭部房企的風險也開始暴露,下一步的風險演變與處置方式仍待觀察。 

盡管如此,這仍是一場難而正確的調整。

在行業原有的金融與投資屬性被政策壓制后,浴火而新生的民生與消費屬性正是下一個時代的住房核心形態。在這樣的背景下,居住服務業將成為經濟的新興增長點,而其所衍生的細分服務模式,或將成為我國未來創造就業的核心產業之一。

舊模式無法誕生新未來

在這場帶有反思色彩的討論中,有些人充滿理性,有些人則從原罪論的視角審視著中國房地產行業在成長過程中,特別是其成長初期所發生的一切。但不論哪種視角,有一點誰都不能漠視:近半個世紀以來,發生在城市的這場居住革命,仍在發揮著其持久而深刻的影響力。

40 多年前,中國城市居民還住在以「單位」為領地的宿舍樓里。那個時候政府的一句口號是「安排人民生活」。被安排的人們排著隊等待分房,這種狀態的穩定程度一度讓人不敢去想象沒有了「單位」將會如何。

1998 年,面對東亞金融危機的外部沖擊與經濟尋找新興增長點的內在要求,國家下決心停止城鎮住房福利分配制度,全面推進住房市場化與商品化。而后,住房的金融屬性逐步彰顯,土地財政與土地金融成為地方政府加杠桿的重要基礎。

總的來說,過去 20 多年是我國房地產市場超高速發展的時期,是真正的「黃金時代」。過去 20 年商品住宅銷售額累計 112 萬億,超 9 億城鎮人口的住房需求基本上得到了較好滿足,住房存量面積超過 350 億平方米,戶均住房套數大于 1 套,城市家庭住房自有率超過 85%,人均住房建筑面積從 1978 年的 6.7 平方米增加到約 40 平方米。

從數據來看,中國住房模式取得了巨大成就,但回到這場反思中,我們能看到一些問題愈發突出、不容忽視。

在 15 年前進入房產經紀行業的付靈靈眼中,這曾是個野蠻生長的行業。

付靈靈是北京鏈家第一批「真房源」經紀人,也是經紀人合作網絡、門店互評、師徒制等合作機制的首批參與者;對比自己入職那年,無論是對行業還是公司來說,這都是巨變的 15 年。她認為,如今規范化與標準化的服務,正是從交易為王到服務為本轉變的最好體現。

「從交易為王到服務為本」,這既是中國房產市場從舊模式到新未來的轉變,也是居住服務領域進入品質服務時代的特征。

在反思后探尋未來

隨著存量時代的來臨,房地產會從投資開發行業變成居住服務行業,會從生產驅動型行業變成消費驅動型行業,以人為中心的住房需求和品質服務的全面升級將成為時代的主旋律。 

同樣,住房問題的主要矛盾也已經從供給不足,轉變為存量時代所面臨的三個全新矛盾:居民對美好生活的需求與居住條件發展不平衡之間的矛盾、居民對社區配套的需求與公共服務 提供不充分之間的矛盾,以及老齡人口對住房功能的要求與老舊小區功能不完善之間的矛盾。

這三個存量時代的全新矛盾,正是貝殼找房董事長兼CEO彭永東曾在 2019 年中國發展高層論壇年會上提到的居住服務業三大要素,即「物」、「服務」和「人」。

在他看來,行業的進化即標準的進化;對于房產服務業來說,就是物的標準、服務的標準和人的標準的進步。彭永東的觀點很大程度上決定了貝殼的企業基因,也影響了貝殼的商業邏輯——并非戰術上的市場爭奪技,而是戰略上對產業變革方向的判斷和選擇。

在新居住時代,貝殼找房憑借敏銳的行業洞察,將品牌宣言從「找房大平臺」升級為「讓居住更美好」,這既是順應著時代的需求,也是在推進著行業標準的迭代。

作為科技驅動的新居住服務商,貝殼在行業中始終用一種更高維度的思考方式來看待房產,甚至整個居住產業,這正是貝殼能取得今天的成績的主要原因。 

服務者的進化

服務者是時代進化的主體。新居住時代的服務者,在數字時代不斷進化,誕生新的角色,衍生新的能力。同時以科技為工具,將新技術更好的融入居住服務產業和服務者作業之中,為新居住時代積創造著新的價值。

如今,人們對住房的核心需求已經不僅僅是簡單的住房物理空間需求,還包括更有品質的物業的服務、更便利的社區生活服務、更和諧的鄰里關系以及更加安全高效的房屋交易、出租、改造、維修等住房衍生服務,這都將推動服務者標準與居住服務業的快速發展。

在行業變革的推動下,居住服務業終將形成完整的人才供給鏈條,也只有這樣,才能真正開啟實現美好居住的理想。

寫在最后

同15年前進入行房產經紀的付靈靈一樣,眾多新居住時代的服務者扎根于自己的崗位,服務于新時代的需求。

而「窩」、「家」、「宅」三字所映射的住宅變遷史解讀,也從各個年代的縮影歷史,衍生為了消費需求變遷的印記。 

真正需要反思的,其實并不是歷史前進中所留下的遺憾,而是如何洞察行業,為下一個時代的住房轉型贏得寶貴的時間窗口。

美好居住的新時代的確正在來臨。

本文來源于億歐,原創文章,作者:劉建豪 Alvin。轉載或合作請點擊轉載說明,違規轉載法律必究。

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