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房地產
作者:銀杏財經
2021-09-28 16:11
[億歐導讀]

地產行業的佼佼者,都在勒緊褲腰帶過日子。

午后陽光

題圖來自“原創圖片”

文 | 貳叁   

編輯 | 白望

來源|銀杏財經(ID:yinxingcj)

9月20日,碧桂園以不超過100億元的代價,收購富力物業全資控股的富良環球100%股權。

幾乎同一時刻,李思廉和張力也宣布自掏80億港元,用來應對富力地產即將到期的債務。

這是繼恒大財務危機后又一家陷入泥潭的地產龍頭,曾經的“華南五虎,富力為首”顯然已經過時。

就在富力物業賣身當天,地產股集體遭受重挫, 年銷售額超千億的新力控股股價出現斷崖式的閃崩,一個交易日內盤中暴挫91.85%,市值僅剩17.85億港元。

綠光、華夏、泰禾、正商、寶能等地產行業的佼佼者,都在勒緊褲腰帶過日子。

可以說,2021年地產行業正經歷有史以來最嚴峻的考驗, 從三條紅線到融資限制政策,失去了支點的地產玩家,再也無法輕松撬起自己的商業宇宙。

1

四年前,在那場萬達和融創的世紀交易中,覬覦77家酒店的富力臨時橫插一腳,李思廉現場坐地殺價,讓發布會展板上的名字刪刪寫寫。

爭吵之際,王健林一個水杯摔下去,內斂又含蓄的李思廉終于露出了得意的神情。

不過后來李思廉也沒占到什么便宜,花199億完成與萬達的世紀并購后,富力沒能如預期那樣一飛沖天,當虧損的酒店業務不斷蠶食其它業務利潤時,本就緊繃的富力大廈變得岌岌可危。

2019年富力地產上半年權益銷售金額約602.2億,年度目標只實現了37.64%,距離富力給自己定下的1600億元還相差甚遠。

既定目標未完成,還有一大堆債務需要償還,讓富力地產短期內債權融資成本迅速上升,明顯超出同行。

到了2020年,富力地產的凈負債率、剔除預收款后的資產負債率、非受限現金短債比分別為130.2%、76.7%、0.4。

根據富力集團最新發布的半年報顯示,其總負債高達3318億元人民幣,僅有息負債就達1433億元人民幣,其中一年內到期的有息債已經超過519億元。

與高筑的債臺相反,截至到今年7月,富力上半年的凈利潤還不到31億,同期現金及等價物也不足128億元人民幣,根本無力償還這即將到期的519億有息債務。

而隨著國際機構兩次下調評級,資本市場也顯然對富力失去了耐心,在賣掉物管業務前不久,富力地產股價一路下跌,總市值短短幾天就蒸發了近四成。

2008年那場金融風暴,已經讓富力在債務陷阱里掉過一次坑,可如今再怎么自救,都不應該將刀鋒落在物管頭上。

100%賣掉物業公司,多少有些出人意料,如有業內人士所說,“原本以為富力會先賣掉公司旗下的投資型物業,比如處于一線城市的寫字樓或酒店,沒想到竟然把物業給賣了?!?/p>

在物管業務連續盈利且正處上市的關鍵節點,賣掉這頭現金牛,這說明富力地產當前的財務狀況已經很不理想,具體不理想到什么程度,恐怕只有李思廉自己知道。

 這次李思廉和張力自掏腰包給的80億港元,實際上也只能夠緩解富力短期的債務壓力。在2022-2023年,它將面臨每年近300億元的有息債務,同時還得想法讓三條紅線轉綠。

而存量貨幣資金不夠償債、應收款項可供壓縮的空間不多、抵質押再融資的資產有限、信用受損、債轉股的概率減少、關聯方難以大力支持......

這諸多因素每一條,都有可能成為壓死駱駝的最后一根稻草。

也許,對李思廉來說,經歷過08年那場債務危機,如今自救更像是痛苦的輪回,一切的風光和寂寥都帶著身不由己。

2

相比富力的窘境,碧桂園的情況要好很多。

曾經的地產五巨頭和華南五虎中,只有萬科和碧桂園賬上還有巨額資金。

面對富力地產接連給出的“跳樓價”,乖孩子萬科還呆在那等指示,手握1800億現金的楊國強則有些按耐不住。

不到一周的時間里,碧桂園先被傳出100億投資萬達商管,后又官宣100億收購富力物業,在風聲鶴唳的行業中掀起一波大浪。

創立以來,物業服務一直都是碧桂園產業的半壁江山,在將物管業務分離上市后,碧桂園服務的市值也直線趕超母公司,今年更是越過2000億大關,成為業內市值最高的企業。

去年年底,碧桂園服務還宣稱要在2025年實現上千億的營收,而要實現這個讓同行都感到震驚的宏大目標,并購是最快的方式。

今年3月,碧桂園花了近百億的資金把藍光嘉寶服務收購過來,至此合同管理總面積約12.05億平方米,遠超其他上市物管企業。

與藍光嘉寶并表后,碧桂園服務實現半年營收115.6億元,同比增長約84.3%,給上千億營收的目標“開了個好頭”。

剛剛官宣不久的收購富力物業案,則是碧桂園今年第二宗百億物企并購案。

根據公告顯示,碧桂園收購富力的金額由兩部分組成,第一階段針對2021年現狀部分,收購額不超過70億;第二階段針對富力未來0.66億平方米的在管面積合約,收購額不超過30億元。

合同約定,富力2021年收入不低于42億元,歸母凈利潤不低于5億元,在管面積以及總合約面積不低于預期,如果富力物業未能實現承諾的業績指標,碧桂園則會根據差額所占比例相應扣減支付金額。

其次,二者還約定富力物業關聯方與富良環球之間的非業主增值服務需在2021年度數據基礎上保持長期(至少20年)的持續穩定性。

該條款意味著碧桂園至少能在未來20年內,全部獲得來自富力方面的在管面積。

此外,雙方還簽訂了競爭禁止條例,確保富力在未來五年內都不得從事物業管理方面的業務。

嚴苛的交易門檻,讓碧桂園在這場百億并購案中幾乎穩贏。

被收購前,富力物業的表現其實并不差。據公開資料顯示,截至2020年12月31日,富力物業共管理項目552個,分布在全國102個城市,總在管建筑面積為69.4百萬平方米。

其中,住宅物業在管建筑面積為58.1百萬平方米,商業物業在管建筑面積為11.2百萬平方米,旗下的富良環球2021年上半年綜合凈資產價值也約有4.28億元。

廣泛的覆蓋范圍、優秀的物業管理及商業運營能力,都是碧桂園想要穩固行業龍頭地位所亟需的財富。

地產行業動蕩之下,楊國強正在逆勢向上 。

“物業服務是碧桂園的明天”,他早就想讓物業引領碧桂園的未來。

在收購富力之前,碧桂園也想乘亂將恒大物業納入囊中,不過最后雙方還是未達成共識。用碧桂園服務CEO李長江說,“未來是不是會跟恒大物業有合作,主動權不在我們手里?!?/p>

這頗有些司馬昭之心路人皆知的味道。作為地產巨龍在騰飛路上撒下的種子,即將迎來黃金時代的物管行業背負著巨龍的冠軍夢。

時隔多年,華南五虎爭霸賽的擂主換了又換,雅樂居與合生創展老將下沉,恒大身陷囹圄,富力自身難保,只剩下碧桂園還穩坐擂臺。

多年布局、接連大手筆收購,用物業服務反哺碧桂園房產,讓地產生態更加健康,本是一條很不錯的轉型路。

但若巨龍重傷,即使有著全新的羽翼也很難再順利的騰飛。

硬性監管下,碧桂園現金短債比2.1倍,凈負率49.7%,雖然離紅線還有一段距離,但從總負債看,碧桂園還有著超過1.5萬億的巨額負債,數據僅次于恒大。

剔除預收款后,其資產負債率已達77%,至今還踩在紅線上,這條線也是所有房企最難降下的一條。

未來融資受限,市場回歸理性,想要在2023年讓指標全線變綠,碧桂園面臨的困難不小。

不過楊國強顯然并不“憂心”。

即使有著紅線壓力,碧桂園2021上半年拿地面積仍高達1253萬㎡,位居行業第一,比恒大多了整整1000萬㎡。

這種冒進源于碧桂園的戰略,從業幾十年,高周轉一直被楊國強視為碧桂園戰無不勝的法寶,也是這種模式讓它有了“宇宙第一房企”的稱號。

而高周轉意味著高杠桿,想要將紅線變綠,碧桂園必然會加速銷售。

但高周轉模式在提高銷售效率的同時,也會大大壓縮建筑周期和建安成本,加上本就被人詬病的質量安全問題,一旦口碑崩塌拿不到預收款,碧桂園的日子也難熬。

刀尖上起舞,怎樣才能跳出絕世舞姿,是碧桂園不得不面臨的問題。

3

1993年,中國地產史上出現首次崩盤,有人將廣東對岸形容成橫豎只有三種景象:天涯、海角、爛尾樓。

這場從海南蔓延的黑暗改變了整個地產行業,中國房產調控史也由此起步。

二十多年過去,地產行業再次走到歷史的轉折點。但與以往不同,這次從企業內部滋生的黑暗應由企業自己去解決。

風雨飄搖的富力只是行業里的一個小縮影。

在現金、凈利、以及負債三大要素下,市場的結構被分拆重組,拿地借款這類粗放的發展模式將不復存在,眼前構成的行業格局面臨著死亡大清洗。

如何從單一的開發,轉向多元發展和精細化運營,是地產商們逃不掉的生死考驗。

“活下去”已經成為整個行業的共同命題。

這場寒冬就像《蝙蝠俠:黑暗騎士》里最經典的那一幕,小丑與蝙蝠俠大戰數個回合,歷盡千辛萬苦終于拿到了巨額資產。

分贓現場,堆積如山的現金卻被小丑一把點燃,面對黑幫的追問他冷靜地解釋:

錢不重要,重要的是我們要傳遞一個信號。

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